南宁五象总部基地CBD不临江是妥协不是“败笔”

文章来源：admin 更新时间：2026-04-05 18:29

　　

　　今天明哥本来想写付鹏的内容，但由于众所周知的原因作罢。还是聊聊“五象新区总部基地CBD不临江是败笔”这个话题吧。这是自南宁楼市降温以来网上吵得最凶的。

　　明哥也不知道为什么网上有这么多的大手子不顾客观事实，就开始指点江山。把五象新区的一些问题甩锅到规划头上，认为五象总部基地CBD不在江边就是败笔。

　　网上动不动就把南宁对标上海、广州、重庆、杭州这种GDP2万亿级别的城市，真是心里没有一点数。南宁连长沙、宁波、济南这些GDP1万亿级别的城市都比不了，更何况你去比2万亿级别的城市。南宁这个量级，唯一能比的城市也就只有江西南昌了。

　　如果你把国内这些CBD放在江边的城市做对比，你就会发现这些城市一江两岸都是CBD。上海有陆家嘴和外滩、广州有珠江新城和琶洲、杭州有钱江新城和钱江世纪城、重庆有江北和朝天门、南昌有红谷滩和东湖。

　　回过头来反观南宁，根据南宁1995~2010的规划所示，我们是可以看到南宁把朝阳CBD规划在江边的，但是江南却没有规划CBD。

　　朝阳CBD为何不沿江这个应该众所周知了。中山路旧改项目一直到现在都还没有重建完成。一个城中村拆迁就折腾你30年，你还谈什么沿江CBD？

　　可以看到当时的规划，白沙大桥河葫芦鼎大桥沿线都曾有做CBD的规划，但后来都让位给为了埌东。

　　到了第二版的2006~2020规划。由于2004年东盟博览会永久举办地定在南宁，荔园山庄变成了国宾馆成为接待国内外政要的区域。这个时候，在江对岸的五象沿江区域打造CBD就变得不太可行了。

　　所以，荔园山庄选址柳沙半岛，就意味着新加坡邦城公司规划的总部基地沿江CBD无法实施。

　　这是从历史规划的角度告诉你，五象蟠龙片区就不可能打造成CBD区，除非你把荔园山庄给移到别处去。

　　再说把五象新区规划落地的难点在哪。众所周知，五象新区的前身是邕宁县。整个大沙田片区一直到蒲庙在90年代都是邕宁县的管辖范围。

　　如今的五象蟠龙片区早在当初修建南蒲二级公路（南宁-蒲庙）的时候，土地就已经被邕宁县低价卖掉了，毕竟当年可没有五象新区。

　　后来道路修完后，邕宁县没钱给，只能拿土地抵债。当初那些拿土地抵偿工程款的施工单位，本身也没啥开发能力，当时五象的土地也不值钱。不少公司后来负债累累，破产倒闭的数不胜数，很多公司手上的土地最终流入了法拍市场。

　　现在你在五象大道沿线看到的楼盘如汉军五象一号、洋浦江山御景、彰泰滨江学府、云星钱隆首府、金源一品等楼盘。这些楼盘当初都是开发商法拍回来的土地。

　　直到现在，南宁大桥旁的土地仍然有不少待开发。这些土地历史关系极其复杂，不少是至今仍有诉讼纠纷的法拍地块。

　　除了那些法拍地块外，蟠龙片区还有各种柳沙园艺场、华劲纸厂、部队农场等存在纠纷和复杂权属的土地。政府当时就做不到把沿江区域完整的土地规划成CBD区。

　　那么有的“刁茂”就会想了，难道政府就不能统一收回当初那些未开发的土地，或者给那些公司置换土地吗？

　　首先，当年邕宁县给土地的那些公司，如今不前还陷于法律纠纷中，这纠纷至今都没有解决，土地都在法院查封住，政府没法收回。

　　其次，这些土地当年都是不值钱的土地被政府便宜卖了，如今土地升值了，政府再买（置换）回来。就算相关部门傻，愿意这么干，可以土地握在手里的私人老板可不愿意。

　　最后，即使那些握有土地的私人老板愿意卖，政府想要买，他们必然会“狮子大开口”，政府想要买回去就得花高价，这账就完全算不过了。与其花重金回购这种权属复杂的土地，还不如重新选择一片干净的土地打造总部基地。

　　综上所述，这就是没法把新加坡公司的规划落地的核心原因。现实中想要打造滨江CBD太过复杂，南宁也只能向现实妥协。

　　与网上大手子们指点江山时说得轻巧相比，五象新区当年在征地时遇到了巨大的困难和阻力。

　　不仅是五象蟠龙滨江的土地难以解决，就连五象总部基地的征地同样困难重重。自从2006年新加坡公司中标概念规划后就没了消息，五象新区的发展一直停滞不前。

　　停滞的原因自然是总部基地范围内的那黄、良庆等村镇不愿意配合征地。当时在五象，由于征地引发的不要太多。

　　由于政策的原因，五象总部基地5年动不了一点。直到2013年前后，那黄模式的推出，才勉强解决了五象征地难问题，五象新区才开始真正步入发展的快车道。

　　这就是五象总部基地为何不建在江边的原因。有客观因素也有历史原因，绝不是网上指点江山的大手子们所说的“败笔”。

　　南宁的GDP增速缓慢，五象新区的房价萎靡是多种原因造成的，但绝不是“五象没有打造沿江CBD”造成的。总部基地这个锅背得有点莫名其妙。

　　凡事多找自己的原因，多找主观问题，而不是总甩锅给一些有的没的客观条件。中国2万亿GDP的城市中，没有沿江CBD的城市更多，那怎么不去找这些城市的优点和原因进行分析呢？